Покупка недвижимости в Дубае может быть сложной задачей, если вы не знаете, с чего начать и где получить лучший честный и беспристрастный совет. Если вы покупаете недвижимость впервые или являетесь инвестором, важно, чтобы вы были осведомлены о правовых аспектах и требованиях, прежде чем приступить к сделке. Покупка недвижимости в разных странах мира сопровождается разными правилами и нормами, а сам процесс отличается. В некоторых странах необходимо привлечь юриста, в других — нет. Расходы на покупку также варьируются в зависимости от места и типа приобретаемой недвижимости.
Содержание
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО О НЕДВИЖИМОСТИ В ДУБАЕ – НЕДВИЖИМОСТЬ В ДУБАЕ
Купить недвижимость в Дубае относительно просто и легко, и, в отличие от некоторых стран, вам не понадобится помощь юриста. Все правовые аспекты, касающиеся покупки недвижимости в Дубае, регулируются Законом о недвижимости № 7 от 2006 года, Законом о регистрации земельных участков. Этот закон призван защитить интересы покупателей, инвесторов и продавцов. Статья (4) Закона № 7 от 2006 года определяет, кто имеет право покупать и владеть недвижимостью в Дубае. Согласно закону, вы можете покупать недвижимость в любом месте Дубая, если вы являетесь гражданином ОАЭ или гражданином страны Персидского залива, и вы не ограничены по площади или типу недвижимости. Например, как гражданин Эмиратов вы можете покупать землю, квартиры или виллы, но как экспат, не являющийся гражданином Эмиратов, вы можете покупать недвижимость только в определенных сообществах с правом безусловного владения и не можете покупать землю под жилищное строительство. При этом в последние годы количество сообществ с правом безусловного владения увеличилось как по разнообразию, так и по местоположению, что означает, что покупатели-экспаты, не являющиеся гражданами Эмиратов, имеют богатый выбор при выборе места и объекта покупки. В последние годы вы не могли купить недвижимость в Джумейре, если не были гражданином ОАЭ, но в последние годы ведущие застройщики ОАЭ запустили жилые сообщества с правом свободного владения в Джумейре и его окрестностях, сделав их доступными практически для всех инвесторов и покупателей (местных и международных). В Дубае существует два типа владения недвижимостью для экспатриантов или иностранцев: недвижимость в свободном владении и недвижимость в аренде. Основное различие между этими двумя типами заключается в правах покупателей. При покупке недвижимости на условиях аренды вы получаете права собственности на фиксированный срок, но при покупке недвижимости в свободном владении вы получаете полное право собственности на этот актив и землю, на которой он построен.
ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ДУБАЕ
При рассмотрении возможности покупки недвижимости в Дубае необходимо выполнить четыре основных шага.
Составление договора между покупателем и продавцом
После того, как вы определились с недвижимостью, которую хотите приобрести, первым шагом будет переговоры и согласование условий и цены с международным застройщиком в Дубае. У вас есть два варианта оплаты: наличными или с помощью ипотечного кредита. Если вы являетесь резидентом ОАЭ и экспатриантом, большинство местных банков ОАЭ предоставят вам ипотечный кредит в размере до 70% от стоимости недвижимости, а для обеспечения вашей собственности и покрытия некоторых сборов/расходов, связанных с покупкой, потребуется первоначальный взнос в размере до 30%. Как нерезиденту, большинство банков ОАЭ предоставят кредит в размере до 50% от стоимости недвижимости, но это зависит от вашего индивидуального статуса, документов и финансового положения и различается от банка к банку. Получить ипотеку на вторичную (готовая) недвижимость — это простой процесс. При покупке недвижимости на стадии строительства ипотеку можно получить только тогда, когда проект близится к завершению, а соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости будет определяться текущей рыночной стоимостью вашей недвижимости на момент завершения строительства.
Подписание договора купли-продажи
Вторым шагом в процессе покупки недвижимости в Дубае является подписание договора купли-продажи, который также известен как Меморандум о взаимопонимании (MOU). MOU, или форма F, как ее называют, является одной из форм Управления по регулированию рынка недвижимости (RERA). Форма/договор F доступна на веб-сайте Департамента земельных ресурсов Дубая (DLD). Если покупкой недвижимости занимается риэлтор, ваш уполномоченный агент подготовит договор от вашего имени. После того, как договор будет готов и проверен, покупатель и продавец должны подписать его в присутствии свидетеля (обычно риэлтора) в офисе регистрационного попечителя в Дубае. После подписания договора покупатель должен внести стандартный залог в размере 10% для обеспечения права на недвижимость. Он уплачивается регистрационному попечителю и возвращается покупателю после завершения передачи собственности. После подписания договора купли-продажи сделка/покупка становится официальной и подтвержденной. После этого никакие изменения в цену или условия не могут быть внесены.
Сертификат об отсутствии возражений
Третьим шагом в процессе покупки недвижимости в Дубае является запрос сертификата об отсутствии возражений (NOC). Покупатель, продавец и риэлтор/агент по недвижимости должны встретиться в офисе застройщика, чтобы запросить NOC для передачи права собственности на недвижимость. Покупатель должен оплатить NOC, и после оплаты застройщик выдает документ. Однако, если по объекту недвижимости имеются неоплаченные счета за услуги или долги, они должны быть погашены продавцом до выдачи NOC. Это в конечном итоге защищает покупателя от принятия на себя предыдущих долгов, связанных с текущим/предыдущим владельцем. Аналогичным образом, продавец должен погасить свой ипотечный кредит до того, как застройщик выдаст NOC. Это также защищает покупателя.
Передача права собственности в Департаменте земельных ресурсов Дубая
Как покупатель, после успешного получения NOC, последним юридическим шагом, связанным с покупкой недвижимости в Дубае, является встреча с продавцом для завершения перевода права собственности с имени покупателя на ваше имя. Это осуществляется в офисе Земельного департамента Дубая. Для обеспечения беспрепятственного перевода права собственности вы должны убедиться, что у вас на руках имеются следующие документы:
- Подписанный договор F (меморандум о взаимопонимании)
- Чек менеджера на сумму стоимости недвижимости, выплачиваемый продавцу
- Оригинал сертификата об отсутствии возражений (NOC), выданного застройщиком
- Оригиналы документов, удостоверяющих личность покупателя и продавца (удостоверение личности Эмиратов, паспорт).
После завершения всех формальностей на ваше имя будет выдан новый документ о праве собственности, и вы официально станете новым владельцем недвижимости в Дубае. Однако обратите внимание, что если на вашу недвижимость наложен залог, банк будет хранить оригинал документа о праве собственности до тех пор, пока вы не погасите задолженность по ипотеке/кредиту на жилье. Технически, банк является владельцем вашей недвижимости до тех пор, пока вы не погасите все свои долги.
ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
Часто задаваемые вопросы о Хадли-Хайтс
Покупка недвижимости в Дубае может занять от нескольких недель до нескольких месяцев, в зависимости от типа жилой недвижимости в Дубае и наличия цепочки сделок. Финансирование покупки жилья также может удлинить процесс покупки. Как покупателю недвижимости в Дубае, рекомендуется получить предварительное одобрение финансирования покупки жилья, прежде чем начинать поиск недвижимости, так как это ускорит процесс покупки в целом.
Расходы на покупку недвижимости в Дубае вполне стандартны и в целом ниже, чем в большинстве международных городов, так как вам не требуется помощь юриста или юридического представителя. Обычно расходы на покупку недвижимости в Дубае распределяются следующим образом:
- Сборы Департамента земельных ресурсов Дубая: сборы DLD составляют 4% от стоимости недвижимости + 430 дирхамов за землю, 40 дирхамов за недвижимость на стадии строительства или 580 дирхамов административный сбор за квартиры и офисы.
- Сбор за регистрацию недвижимости: Недвижимость стоимостью менее 500 000 дирхамов ОАЭ: 2000 дирхамов ОАЭ + 5% НДС Недвижимость стоимостью более 500 000 дирхамов ОАЭ: 4000 дирхамов ОАЭ + 5% НДС
- Сборы за выдачу свидетельства о праве собственности: Общая сумма сборов за выдачу свидетельства о праве собственности составляет 250 дирхамов ОАЭ.
- Комиссионные агентов: Обычно агенты взимают с покупателей комиссию в размере 2% от стоимости недвижимости, а с продавцов — 1%.
- Комиссии за оформление ипотечного кредита: они варьируются от банка к банку, а некоторые банки не взимают комиссию за оформление.
Покупка недвижимости в Дубае может быть сложной задачей, если вы не знаете, с чего начать и где получить лучший честный и беспристрастный совет. Если вы покупаете недвижимость впервые или являетесь инвестором, важно, чтобы вы были осведомлены о правовых аспектах и требованиях, прежде чем приступить к сделке. Покупка недвижимости в разных странах мира сопровождается разными правилами и нормами, а сам процесс отличается. В некоторых странах необходимо привлечь юриста, в других — нет. Расходы на покупку также варьируются в зависимости от места и типа приобретаемой недвижимости.
ФИНАНСИРОВАНИЕ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ДУБАЕ
Вы являетесь экспатом, проживающим в ОАЭ?
Как резидент ОАЭ, вы можете напрямую обратиться в местные банки ОАЭ с просьбой о предварительном одобрении ипотечного кредита. Это одобрение будет основано на вашем финансовом положении, и вам необходимо будет предоставить различные документы, включая паспорт, визу на проживание, удостоверение личности Эмиратов, справку о заработной плате и выписки из банка ОАЭ за последние шесть месяцев. Вам также необходимо будет заявить о любых других кредитах/финансировании жилья, которые у вас есть, а также о всех финансовых активах и долгах. После предоставления всей этой информации банк (банки) сообщит вам максимальную сумму, которую вы можете занять для финансирования жилья. Как правило, как резидент ОАЭ, вы можете занять до 70–80 % от стоимости недвижимости, но это зависит от банка. Это относится к готовой вторичной недвижимости и не распространяется на покупку недвижимости на стадии строительства. Для ипотеки на недвижимость, находящуюся в стадии строительства, предварительное одобрение необходимо запрашивать только после того, как проект будет близок к завершению, а не до этого. Часто покупатели обращаются к ипотечному брокеру, который от вашего имени ищет в банках ОАЭ лучшие предложения и пакеты ипотечного кредитования и взимает плату за свои услуги. После того, как ваша ипотека будет одобрена и вы будете удовлетворены предложением, вам также потребуется одобрение ипотеки от Департамента земельных ресурсов Дубая, что позволит вам получить NOC.
Вы не являетесь резидентом ОАЭ?
Для нерезидентов ОАЭ действует аналогичная процедура, но, как правило, банки ОАЭ предоставляют нерезидентам кредиты на покупку недвижимости в Дубае только в размере до 50% от стоимости объекта. Некоторые застройщики в Дубае теперь предлагают привлекательные планы оплаты после сдачи объекта зарубежным инвесторам и покупателям недвижимости, поэтому стоит поинтересоваться у выбранного вами застройщика о различных вариантах планов оплаты, доступных при покупке недвижимости на стадии строительства.
Банковские комиссии по ипотечным кредитам
Сборы по ипотеке при покупке недвижимости в Дубае включают: Сбор за оформление ипотеки: 1% (от суммы займа) Сбор за оценку недвижимости: от 2500 до 3500 дирхамов ОАЭ + 5% НДС
ЧТО ПРОИЗОЙДЕТ, ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ ИМЕЕТ ДЕЙСТВУЮЩУЮ ИПОТЕКУ НА НЕДВИЖИМОСТЬ?
Продавец обязан погасить ипотеку/кредит на жилье до того, как недвижимость может быть передана новому покупателю. Это должно быть сделано до подачи заявления на получение NOC.
ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ НЕДВИЖИМОСТЬ В ДУБАЕ ХОРОШИМ ВЛОЖЕНИЕМ СРЕДСТВ?
Подводя итог, можно сказать, что покупка недвижимости в Дубае — это отличная инвестиция, при условии, что вы тщательно изучите рынок и будете покупать через надежного риэлтора или застройщика. Перед тем, как выбрать объект для покупки, тщательно изучите рынок, узнайте, что сейчас доступно, и определитесь с бюджетом. Дубай — один из самых безопасных городов в мире, и это одна из причин, по которой Дубай привлекает большое количество иностранных инвесторов, желающих открыть здесь свой бизнес и переехать со своей семьей в ОАЭ. Покупка недвижимости в Дубае сопряжена с относительно низким риском, и, в отличие от большинства других крупных городов мира, владельцы недвижимости не платят налог на прирост капитала и налог на доход от аренды. Это означает, что, помимо ипотеки (если применимо), платы за обслуживание и расходов на содержание, вам не нужно беспокоиться о каких-либо других расходах. Главное — найти недвижимость, которая соответствует вашим требованиям и финансовым возможностям на длительный период, поскольку вы всегда можете досрочно погасить ипотеку с небольшой штрафной санкцией, но трудно продлить срок, если вы уже взяли ипотеку в банке ОАЭ. Еще одна рекомендация — зафиксировать ипотеку с фиксированной ставкой на как можно более длительный срок, чтобы избежать необходимости переводить ипотеку в другой банк для фиксации новой фиксированной ставки. Обычно в банках ОАЭ по окончании периода фиксированной ставки ваша ставка автоматически переходит в категорию переменных ставок, что выгодно для вас, если процентные ставки низкие, но если ставки выросли, ваша ипотека станет более дорогой и выйдет из-под вашего контроля.
